賃貸 vs 購入
Q. 家賃を払い続けるか、それともローンを組んで不動産を購入するか、常に悩んでいます。購入される方は、何を基準として決断されるのでしょうか？
A. 賃貸と購入、この2つの決断をどのように選ばれるのか、多くの方が試行錯誤なさるトピックです。賃貸か購入か？を決める基準をリストして考えてみましょう。この基準はあなたの将来設計だけでなく、マーケットの動向やタイミングなどいろいろなファクターが含まれています。
１．コスト比較
月々の支払い
まず一番の基準はどちらが得か？でしょう。一般に同じ家を買う場合の月々のコストをレントと比較すると、借りるほうが安いという結果が出ます。 それではなぜ購入を考える人が多いのでしょうか？ それはインフレが原因、将来を考慮されるからだと思います。コスト比較では現在のマーケットのレント額と、30年ローンを基に計算した月々の支払額を使われます。あなたのレントは月$1800、さて10年後はどうなっているでしょうか？
維持費、修理費
借りていれば、修理費を心配する必要がありません。この基準は確かにテナント、レンターであるほうが圧倒的に有利です。
２．あなた自身の将来プラン
一般に若い方で、大学在学中、または現在の仕事をどのくらい続けるのかが分からない、数年後に転勤があるかもしれないなどといった不確かな将来の場合は、どちらとも言えません。なぜなら不動産投資は長期5－10年以上で考えて欲しいからです。数年後に引っ越す可能性があっても、賃貸としてホールドする計画などを考慮するのであれば、ぜひ他の基準を考慮して決めていただきたいと思います。1－2年住んで売却というのでは、不動産業界をサポートしていただけてうれしいですが、購入と売却の際にかかる経費を考えると私個人としてはあまりお勧めしたくありません。
３．節税
購入時の経費や、利子（Interest）への支払い額、固定資産税、保険などが節税対象となります。アメリカは景気を左右する不動産マーケットを重要視しており、ホームオーナーをサポートする税法が常に考えられ、施行されています。例としては1997年に施行されたNO Capital Gain Taxにより、2年間以上居住した住宅の売却による利益にはまったく国税がかからないという思い切った税法により、90年代の不況を見事に盛り返しました。今回の不況からの脱出にも、ホームバイヤーを支えるタックスクレジット政策が次々と発表され、アメリカの不動産マーケットを支える方向で動いています。
４．マーケットのタイミング
約10年に1サイクルといわれる不動産マーケットの動向、これは無視できません。購入して欲しいタイミングは、あなた自身とマーケットの両方です。どちらが得か、ご自分で納得する答えを引き出すのに、数年のみを考えられる方には、レンタルがベストという答えが出るかもしれません。逆に10年、20年後という将来の設計図で考えられた場合は、不動産購入による投資結果がベストだという結果がクリアーに出ると思います。
５．購入エリア
あなたの街、カウンティー、州により不動産の値上がり率は変動します。アメリカは広い国です。その地域によって土地の値上がりが期待できるかどうかを必ず確認しましょう。 一般に不動産価格の安い州では、値上がりのために不動産を買う人は少なく、ホームオーナーシップをエンジョイすることが基準のひとつだそうです。カリフォルニアの不動産は高価格であるため、バケーションも取れないかわいそうなカリフォルニアンといったジョークが生まれるほど、有名です。人気のある、常に人が住みたがる場所は高く、そうでないところは安いけれど値上がり率は高くないといった、需要と供給のバランス、安くて利益の高い投資はないという確認を見せられたような気がします。
６．金利レート
金利は常に動いています。過去20年間、固定30年ローンのレートは、4%－10.%の間を行ったりきたりしています。実はこのタイミングが非常に大事です。同じ家でもレートの違いで月々の支払額があまりにも違います。逆に言えば、ほとんどのバイヤーが月々の支払額を基に購入物件の価格帯を設定しますが、金利レートが高くなればなるほど、この設定した購入価格を下げなくてはならないという結果になります。