親が頭金を出す場合の留意点は？
Q1. 日本の親が、家の購入の頭金を用意してくれる予定です。いつ頃、この頭金を用意する必要があるのか、教えていただけますか？
A1. 購入の契約上は、正式契約の数日前にエスクロー会社に送金する必要があります。ただし、不動産ローンを取得する場合は、ローン審査上、数ヶ月間あなたの名義の銀行口座に預金されている証明が必要な場合もあります。前もってローン会社の方との確認を行ってください。
Q2. 家の値段の半分近くをキャッシュで用意する可能性もあるのですが、その場合は両親も名義に入れたいと思います。ただ日本に住んでいるので、購入のためにアメリカに来ることができません。書類のサインなど日本で行うことができるのでしょうか？
A2. 日本に住む親と共同で購入するときは、子供の名前のみで購入し、エスクロークローズ＝正式契約後に、親との共同名義に登録しなおすプロセスを取ることにより、ローン審査を日本の親が受ける必要がなくなります。この方法は、駐在員のご夫婦がローン審査を受ける際に、ソーシャルセキュリティー番号や仕事を持たない奥様などのケースにも使われています。ローン審査上の理由のために、代表購入者の名前で購入契約を済ませ、正式契約が終了した時点で、妻、もしくはご両親や子供(18歳以上)の名前を含めた名義登録を行うことは可能です。こういった方法を使うことにより、購入の際の必要書類に遠く住んでいるご両親などのサインを必要とせずに契約を成立させることができます。ただし、将来の売却やリファイナンスのときは、名義に載っているすべての方のサインが必要となることにご注意下さい。尚、ご両親などの名義は、売却前に削除し(再登録)、その理由を明確に連帯保証人として名義に入れておいたことなどと記録しておくことで、売買契約の際の署名を不必要とすることをお勧めします。こういった内容は、個々のケースにより複雑に違ってくるため、契約を始める前の確認を必ず行ってください。
アメリカでは、親が頭金を支払い、親の資産やクレジットヒストリーによるサポートで、より良いローンを組めるように、親と子供の共同名義で家を購入することがしばしばあります。子供の年齢にもよると思いますが、リファイナンス、売却、離婚の際などのセーフティコントロールのためにという意味でも行われているようです。それは、リファイナンスや、売却などの場合は名義上のオーナーすべてのサインが必要となり、全員の合意を得ることが不可欠となるためです。また、将来子供の自立や将来に安心が持てたときに、名義を消すことも可能です。その際の名義変更の書類に、購入のときの保証人として必要だったなど記載する方法で、不動産譲渡の際の譲渡税は免除扱いを受けることができます。
Q3. 両親を名義に入れた場合、外国人ということで、特別に税金などがかかりませんか？
A3. 不動産オーナーのビザや市民権など、外国人だからという理由では特別の税金はありません。また日本と違い、不動産購入の際のセールスタックスはありません。不動産取得後の税金は、毎年払う固定資産税のみといっていいでしょう。逆に収入税に対するいろいろな免税措置が受けられますので、どのような免税を受けられるのかチェックを行ってください。この固定資産税は、オーナーの居住用の場合は年に$40~85の節税措置があります。購入の際に記入する、Preliminary Change of Ownership Reportという2ページの書類に、必ず居住予定日を入れること、そして登録後の住所をその不動産住所としておくことで、居住用と認められます。将来転勤などでその不動産をレンタルとして人に貸した場合は、賃貸物件(レンタル物件)として年に$40~85(物件の種類による)Rental Unit Business Taxがかかります。
Q4. アメリカでは、離婚の際、財産は半分ずつに分けられると聞きましたが、その場合家を購入した際の両親の頭金の分はどうなるのでしょうか？
A4. 財産の半分、という定義には、ご両親の頭金の分は例外とされるべきですが、どのように記録、名義登録しておくかが、重要となりえます。ご夫婦2人にではなく、あくまで娘へのギフトという形をとるか、共同名義、もしくは第2抵当権を設定するなど、前もって証拠となる書類を作成しておくことが将来役に立つと思われます。
Q5. 独身のときに購入した物件は、結婚しても夫との共有財産にはなりませんよね？
A5. 結婚前に購入した物件でも、夫婦2人で所有していた期間の値上がりに対しては、夫にもその半分の利益が認められる可能性があります。 夫がその間にその不動産値上がりに貢献したかどうかが認可されるかどうかの接点となるため、購入後のお金の出し入れの記録が重要な点となります。固定資産税や月々のローン、HOA Fees共同組合費、修理やアップグレードなど、家に対する費用をきちんと記録しておくことをお勧めします。専用の銀行口座を作り、そこから家に関する費用をすべて支払うことで記録が明確に残りやすいと思います。
Q6. 子供ができてから、専門主婦として働いていません。生前贈与という形で、両親からある程度まとまった財産を受け取る予定です。両親には、月々の収入となるようにレンタル物件を購入するように勧められました。キャッシュで購入、夫とは別の財産という形をとれればと思っています。夫も同意してくれているのですが、結婚していても全くの別財産という形で購入が可能でしょうか？
A6. 結婚前に購入する物件と同じように、購入後のレンタル収入や支出など、それ専用の銀行口座を使って、きちんと記録を残してください。購入のときに、ご主人がQuit Claim Deed書類にサイン、登録することで、結婚しているあなたのご主人は、該当不動産物件には全く権利がないことを証明でき、将来の売却の際に、ご主人の合意サインが不必要となります。
＊ 日本の税法については、必ず贈与税やその他の税金について調べてください。このコラムは、一般情報として書かれたものであり、税法は個々のケースにより全く違った結果もありえるため、必ず会計士などのアドバイスを受けてください。